Estudo Comparativo Habitação de Interesse Social

A versão projetual da reflexão propositiva em habitação de interesse social: o fato do Conjunto Habitacional Gervásio Maia (CHGM) – João Pessoa-PB

Este ensaio de projetação urbana estabelece comparações com o Conjunto Habitacional Gervásio Maia (CHGM), construído em 2007 pelo Poder Municipal em parceria com o Governo Federal para minimizar o déficit habitacional do município, que é de 23 mil unidades. Apesar da inegável contribuição social, alguns aspectos de planejamento urbano e de transformação sócio-espacial foram negligenciados. Como resultado, passados mais de três anos, o que se observa é a deterioração do conjunto urbano.
Deste modo, foi realizada uma reflexão propositiva na mesma área de intervenção do referido conjunto habitacional, visando evidenciar as implicações de um partido urbanístico-arquitetônico equivocado. Não temos a pretensão de confirmar aqui a espacialidade ideal, mas são notórios os ganhos alcançados com o novo ensaio propositivo mostrado.

Localização e caracterização da área

Situado na periferia sudoeste de João Pessoa-PB, a gleba possui área de 30ha, topografia predominantemente plana e localiza-se em um dos setores de expansão urbana do município, com habitações de baixo padrão construtivo no entorno.

Localização e vista aérea do Conjunto Habitacional Gervásio Maia em destaque.Fonte: Secretaria de Planejamento da PMJP – Geoprocessamento

Foram construídas 1336 unidades habitacionais (UH) de dois dormitórios e a densidade ocupacional bruta (incluindo vias, praças e áreas livres) é de 178.13 habitantes/ha, e líquida de 331 hab./ha valor considerado baixo para esse padrão habitacional segundo os especialistas.

Do ponto de vista urbanístico, o CHGM apresenta na sua concepção a anacrônica repetição de casas térreas individualizadas e enfileiradas com reduzido aproveitamento do solo. Excesso de vias automotoras e ausência de área comercial são outras fragilidades encontradas no bairro de baixa renda.

Foto panorâmica de um trecho do Conjunto Habitacional Gervásio Maia em construção. Fonte: Secretaria Municipal da Habitação-SEMHAB, 2007.

Comércios improvisados. Opção empírica pela falta de áreas comerciais no desenho urbano. Na outra foto, a deterioração em pouco mais de três anos de existência.

Prerrogativas projetuais do estudo

Para definição do partido proposto, algumas prerrogativas foram definidas, tais como:
● Vias automotoras perimetrais as quadras;
● Respeito à escala do pedestre;
● Definição morfológica da quadra aberta;
● Integração com o entorno;
● Mistura equilibrada de usos;
● Elementos indutores das relações de vizinhança;
● Descentralização das áreas de lazer e estar;
● Otimização do solo a partir da verticalização.
● Dinâmica volumétrica;

Esquema conceitual do partido

 Croquis durante a fase criativa

Croquis durante a fase criativa

Diagrama de movimento na implantação e no skyline

Implantação geral do estudo de desenho urbano com blocos residenciais paralelos e alternados entre si.

Inserção no contexto urbano

Situação hipotética e Situação existente

Situação hipotética e Situação existente

Mapas temáticos Público x Privado. A cor preta representa o espaço público e a cinza os equipamentos comunitários. Na situação existente, há uma valorização excessiva do privado derivado do paradigma dos loteamentos anacrônicos.

Cenário virtual mostrando a combinação das duas tipologias.

Diagrama de fluxos. Movimento constante nas calçadas graças à mistura de usos. A cor vermelha indica o comércio local.

Boxes para comércio local. Vistas próximas a rotatória.

Bloco de comércio e serviços. Por trás, blocos pavilhonares do centro profissionalizante, posto de controle urbanístico e Unidade de Saúde da Família - USF.

Parque urbano com cerca 2,2 ha de área, em primeiro plano pista de cooper e ciclovia, ao fundo quadras poliesportiva e de voleibol de areia. No canto direito, o templo ecumênico.

Implantação parque urbano

Implantação parcial dos blocos geminados e acessos alternados – Tipologia térreo+1

Unidade adaptada – Tipologia térreo+1

Figura 23. Unidade com possibilidade de ampliação  – Tipologia térreo+1

Figura 23. Unidade com possibilidade de ampliação – Tipologia térreo+1

Pavimento superior  – Tipologia térreo+1

Pavimento superior – Tipologia térreo+1

Pavimento térreo dos blocos pavilhonares. Em destaque no centro a quitinete, e no canto direito o comércio local incorporado a volumetria da edificação -Tipologia térreo+3 pavimentos

Planta baixa da quitinete no térreo -Tipologia térreo+3 pavimentos

Pavimento tipo, apartamentos com dois quartos -Tipologia térreo+3 pavimentos

Flexibilidade dos blocos pavilhonares para adequação de apartamentos com 1, 2 e 3 quartos –Tipologia térreo+3 pavimentos

Plantas baixas dos apartamentos com 1, 2 e 3 quartos –Tipologia térreo+3 pavimentos

Estudo de fachadas –Tipologia térreo+3 pavimentos

Via de pedestre entre os blocos habitacionais. Espaço de trocas sociais.

Comércio local na esquina da Tipologia térreo+3 pavimentos

DENSIDADE OCUPACIONAL BRUTA (INCLUINDO VIAS, PRAÇAS E ÁREAS LIVRES) HIPOTÉTICA 413.86 hab./ha EXISTENTE 178.13 hab./há

A necessidade da comparação

Para evidenciar as discrepâncias nos aspectos quantitativos e qualitativos entre os dois casos foi necessário recorrer aos dados comparativos e a algumas simulações de cenários espaciais da situação hipotética. O quadro a seguir ilustra este aspecto e as diferenças, reveladas nos números, dos partidos adotados. Apenas citando um dado quantitativo, na situação hipotética, 3104 unidades habitacionais foram previstas, o que representa 1768 moradias a mais em relação à situação construída. Os números demonstram ainda que a densidade do ensaio projetual poderia ser facilmente aumentada, fato este devido a uma das tipologias serem de dois pavimentos – térreo+1, abrindo caminhos de investigação para outros partidos com densidades maiores.

Nesse estudo comparativo, ficou claro o sub-aproveitamento do solo com a tipologia térrea adotada no CHGM, desperdiçando, inclusive, estratégica área para futuros empreendimentos no seguimento da habitação de interesse social, já que a ocupação na gleba foi total. Para os objetivos da redução do déficit habitacional no município de João Pessoa perdeu-se uma grande oportunidade.

Numa área de expansão urbana, faltou associar de forma sistêmica e não emergencial planejamento urbano com densidade construtiva possível, o que pode trazer, em breve, implicações nocivas nas dimensões sociais, econômicas, espaciais e ambientais na escala territorial da cidade.

Além destes fatores, pelo encarecimento e dificuldade de acesso a terra urbanizada e legalizada pela população pobre, somada a pouca oferta destas para habitação de interesse social, o desperdício derivado do partido equivocado adotado, se torna mais evidente e preocupante. Para empreendimentos futuros essa reflexão pode e deve ser considerada nas tomadas de decisões.

Outra opção seria a possibilidade de construção em etapas ou fases, sendo a fase 01 com 1600 UH e a fase 02 com 1504 UH a serem construídas numa etapa posterior, demonstrando ser possível conciliar na escala local e territorial, desenho urbano predeterminado com planejamento do uso e ocupação do solo.

Implantação geral. Construção em duas fases. No alto à esquerda, unidade de saúde da família com possibilidade de ampliação. As linhas tracejadas acima representam o bloco de comércio e serviços e o centro profissionalizante.


Considerações finais e a atual conjuntura da política habitacional do país

O estudo comparativo demonstrou que no caso específico do CHGM, a contribuição social das 1336 famílias beneficiadas foi incontestável, mas investiram-se mal os R$ 24.070.130,40. O urbanismo não foi usado como prevenção e sim como ação emergencial uma vez que 1768 famílias a mais poderiam ser contempladas, eliminando tantos outros assentamentos precários na cidade. Por outro lado, sabemos que os custos indiretos para o município, com investimentos paliativos nessas áreas impróprias, são altos, vão desde a necessidade de levar serviços infra-estruturais, passando pela rede hospitalar com o aumento de enfermos, até os impactos ambientais, por exemplo. Portanto, o problema é sistêmico, onde o particular influencia no geral, essa é a questão.

No momento em que o Governo Federal anuncia o Programa Minha Casa, Minha Vida, pretendendo construir um milhão de moradias, há uma preocupação entre os especialistas quanto aos impactos nas cidades a respeito dos inúmeros projetos massificados e impessoais que continuam sendo construídos nos quatro cantos do Brasil.

Nesta conjuntura, para enfrentar o déficit habitacional no país de mais de sete milhões de moradias, a questão é: como produzir habitação de interesse social de qualidade, em escala, respeitando critérios de sustentabilidade espacial, econômica, social e ambiental? Esse é o desafio que se apresenta.
Outro aspecto importante no processo decisório é reconhecer o desenho urbano no planejamento como instrumento que irá auxiliar na organização espacial e na correspondência das expectativas dos grupos sociais envolvidos. Portanto, no âmbito de uma urbanidade possível no município de João Pessoa e demais cidades do país, aprimorar o planejamento antes e agir depois parece ser pertinente e compatível com as satisfações dos usuários.
As especificidades dos casos, interpretados por uma equipe multidisciplinar, poderão definir a caracterização da intervenção de acordo com um projeto coletivo de cidade de forma continuada. Com isso, pode-se evitar que a pressa interfira na qualidade dos projetos urbanos.

Artigo publicado em outras fontes:


Ficha técnica:
Arquitetura e Urbanismo:

Marco Suassuna
Período de elaboração:
2009/2010
Colaboradores:
Tipologia arquitetônica térreo+3:
Alexandre Suassuna.
Imagens virtuais:
ACRO
Rodrigo Ratche
Thaís Araújo